Vous possédez une maison à Coudreaux, à Chantereine ou près de la gare, et vous rêvez d’une extension ? Avant de tracer le moindre plan, un détour par le PLU s’impose. À Chelles, le règlement distingue 16 zones et 27 secteurs, bien loin du simple « constructible ou pas ». Les zones pavillonnaires couvrent à elles seules près d’un tiers de la commune. C’est donc là que se jouent la plupart des projets : agrandir, créer un second logement, ajouter un garage.
Dans ce guide, je traduis les règles en conséquences concrètes, je repère les contraintes absentes du plan de zonage et je les relie aux prix réellement signés chez le notaire.
PLU de Chelles : un règlement 100 % chellois, en pleine révision
Un PLU communal approuvé en 2017
Premier réflexe à corriger : Chelles n’est pas couverte par un PLUi intercommunal. La commune applique son propre plan local d’urbanisme, approuvé le 19 décembre 2017, tout en appartenant à l’agglomération Paris – Vallée de la Marne.
Le document a été retouché trois fois depuis : secteur Sernam en 2020, Castermant en 2022, Arcades Fleuries – ICF La Sablière en 2024. Une révision générale est par ailleurs engagée depuis le 15 décembre 2020. Elle doit notamment ajuster la zone UP des quartiers pavillonnaires et intégrer le SAGE Marne Confluence, le schéma de gestion de l’eau. Son calendrier n’est pas public à ce jour.
Une ville qui se recompose autour de sa gare
Avec 54 620 habitants en 2023, Chelles ne grandit plus (−0,1 % par an depuis 2017). On y naît davantage qu’on n’y meurt, mais les départs l’emportent sur les arrivées. Le PLU mise donc sur le renouvellement plutôt que sur l’étalement. Cinq OAP, des orientations d’aménagement opposables à tout projet, encadrent les grands chantiers :
- le cœur de ville et le pôle gare ;
- l’entrée de ville sud-ouest ;
- la Cité Cheminote ;
- quatre maisons rue du Château-Gaillard ;
- le secteur Castermant.
Un projet lancé aujourd’hui à Chelles repose sur un PLU communal de 2017, dont la révision peut encore faire évoluer les règles du pavillonnaire.
📌 Le mémo
- Chelles a son propre PLU, approuvé le 19 décembre 2017 — pas de PLUi.
- Trois modifications depuis : 2020, 2022 et 2024.
- Révision générale engagée depuis décembre 2020, calendrier non public.
- Cinq OAP encadrent les grands projets, dont le cœur de ville et le pôle gare.
Zonage du PLU de Chelles : de Chantereine aux bords de Marne
Là où l’on peut bâtir
Les zones urbaines, dites U, occupent environ 56 % du territoire. Le pavillon y domine, réparti en quatre secteurs :
- UPc, pour les quartiers traditionnels : Coudreaux, Chantereine, Belle-Île, Victor Hugo, Prudence, Mont-Châlats ;
- UPp, pour les secteurs à caractère patrimonial proches du centre et de la gare ;
- UPm, pour les bords de Marne ;
- UPgr, pour l’habitat groupé de Plain-Champ et de la Fontaine.
Le cœur de ville (UDa1) autorise jusqu’à R+5, soit cinq étages au-dessus du rez-de-chaussée. La ZAC de l’Aulnoy (UAL) se construit sur des gabarits de R+1 à R+7. C’est dans ces deux secteurs que se concentre l’offre en appartements.
Les terrains qui restent fermés
Une zone 2AU, dite « à urbaniser plus tard », n’offre aucun droit à bâtir : son règlement porte la mention « Sans objet ». C’est le cas de la zone 2AUP et des 55,8 ha de 2AUX prévus pour la ZAC Sud Triage. Les ouvrir exige une modification du PLU. Seule la petite zone 1AUP, rue du Château-Gaillard, est ouverte.
En zone naturelle N, l’emprise au sol est plafonnée à 2 % du terrain. Au Mont Guichet, le secteur Ap est réservé à l’agriculture périurbaine, et le secteur Aco interdit toute construction nouvelle.
Un terrain présenté comme « à bâtir » en zone 2AU n’ouvre aucun droit à construire tant que le PLU de Chelles n’a pas été modifié.
📌 Le mémo
- Les zones U couvrent environ 56 % du territoire.
- Pavillonnaire : UPc, UPp, UPm et UPgr.
- Appartements : cœur de ville jusqu’à R+5, ZAC de l’Aulnoy de R+1 à R+7.
- Zones 2AUP et 2AUX : aucun droit à bâtir sans modification du PLU.
- Zone N : emprise plafonnée à 2 %.
PLU Chelles : les chiffres qui décident de votre extension
Emprise, hauteur, garage : la règle traduite
L’emprise au sol correspond à l’empreinte du bâtiment vue du ciel. Les sous-sols, les balcons et les loggias n’y entrent pas. En UPc, elle diminue à mesure que la parcelle grandit :
En UPp, l’échelle descend de 40 à 25 %, et l’emprise tombe à 20 % en bord de Marne (UPm). Votre parcelle fait 600 m² en UPc ? Votre maison ne pourra pas occuper plus de 210 m² au sol.
La hauteur est plafonnée à 6 m à l’égout et 9 m au faîtage, c’est-à-dire au bas et au sommet du toit. Une majoration de 0,50 m reste possible pour des contraintes particulières.
Un garage ou une piscine ne comptent pas comme des annexes. Les annexes (abri de jardin, remise) doivent rester sous 25 m² d’emprise et 3,50 m de hauteur. Un garage isolé est limité à 20 m² intérieurs.
Créer un second logement
Transformer une maison en deux logements est autorisé en zone UP. Chaque logement doit toutefois compter au moins 50 m² de surface de plancher. La règle vaut en UPc, UPp, UPm et UPgr.
Le stationnement suit : 2 places par logement, dont une close, couverte et intégrée à la construction. Cette exigence s’applique aussi en cas de simple réaménagement d’un bâtiment existant. Dans certains secteurs UPp, un périmètre d’attente gèle temporairement toute construction de plus de 15 m² de surface de plancher.
Diviser un pavillon chellois dépend moins de sa surface que de la possibilité de créer deux places de stationnement, dont une couverte.
📌 Le mémo
- Emprise UPc : de 45 % (petite parcelle) à 30 % (grande parcelle) ; 20 % en UPm.
- Hauteur : 6 m à l’égout, 9 m au faîtage (+0,50 m possible).
- Annexes : 25 m² et 3,50 m max ; garage isolé : 20 m² intérieurs.
- Second logement : 50 m² minimum par logement et 2 places de stationnement chacun.
Marne, carrières, ligne HT : ce que le zonage ne montre pas
D’autres contraintes s’ajoutent au PLU et pèsent souvent davantage sur la valeur d’un bien :
- Inondation : le Plan des surfaces submersibles de la vallée de la Marne, en vigueur depuis 1994, s’applique déjà. Un nouveau PPRI a reçu un avis favorable du commissaire enquêteur le 10 août 2026 ; son approbation par la préfecture est attendue.
- Sous-sol : d’anciennes carrières et des sols argileux font l’objet de deux plans de prévention prescrits. Une étude géotechnique est recommandée avant de construire.
- Ligne haute tension : une bande d’environ 30,8 ha interdit toute nouvelle construction principale.
- Aérodrome Chelles – Le Pin : son plan d’exposition au bruit couvre environ 151 ha.
- Patrimoine : l’abbaye de Chelles, le monument dit de Chilpéric et six ensembles bâtis protégés au titre du Patrimoine Chellois Remarquable.
Seule une partie de la commune, le long de la Marne et du canal, est exposée au risque d’inondation. Pour un bien précis, c’est l’état des risques joint à la vente qui fait foi.
À Chelles, vérifier les risques et les servitudes d’une adresse compte autant que lire son zonage avant de signer.
📌 Le mémo
- Inondation : PSS de 1994 en vigueur, nouveau PPRI en attente d’approbation.
- Carrières et argiles : étude géotechnique recommandée.
- Ligne HT : environ 30,8 ha sans nouvelle construction principale.
- Aérodrome : plan d’exposition au bruit sur environ 151 ha.
- L’état des risques fait foi pour chaque bien.
PLU et prix à Chelles : ce que révèlent les ventes réelles
Les actes notariés (base DVF) donnent une médiane de 3 645 €/m² pour une maison et de 3 256 €/m² pour un appartement en 2025. Ces prix ont reculé de 3,9 % et 4,9 % depuis 2021, et le volume de ventes est passé de 797 à 567. Les annonces affichent environ 3 600 €/m², mais ce sont des prix demandés, pas des prix signés.
Votre maison peut-elle accueillir une extension ou un second logement ? Si oui, c’est un argument de valeur. Avant de vendre ou d’acheter, demandez un certificat d’urbanisme au service urbanisme de la Ville de Chelles et consultez le Géoportail de l’urbanisme.
Dans un marché chellois plus sélectif, un pavillon dont le potentiel d’extension est vérifié se défend mieux qu’un bien vendu sur sa seule surface.
📌 Le mémo
- Médiane DVF 2025 : 3 645 €/m² (maison), 3 256 €/m² (appartement).
- Recul depuis 2021 : −3,9 % et −4,9 % ; ventes de 797 à 567.
- Un potentiel d’extension vérifié est un argument de valeur.
- Réflexe : certificat d’urbanisme + Géoportail de l’urbanisme.
En résumé
- Chelles applique un PLU communal de 2017, en cours de révision.
- Les zones 2AU restent inconstructibles sans modification du PLU.
- En zone UP, l’emprise baisse quand la parcelle grandit ; la hauteur est plafonnée à 9 m au faîtage.
- Un second logement exige 50 m² de surface de plancher et 2 places de stationnement.
- Inondation, carrières, ligne HT et bruit de l’aérodrome se vérifient adresse par adresse.
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Estimer mon bien à ChellesFAQ : le PLU de Chelles en 7 questions
Le PLU de Chelles est-il un PLUi ?
Non. Chelles dispose de son propre PLU communal, approuvé le 19 décembre 2017 et modifié en 2020, 2022 et 2024. Une révision générale est engagée depuis le 15 décembre 2020 ; son calendrier n’est pas public à ce jour.
Quelle hauteur maximale pour une maison à Chelles ?
En zone pavillonnaire UP, la hauteur est limitée à 6 m à l’égout et 9 m au faîtage, avec une majoration possible de 0,50 m pour tenir compte de contraintes particulières.
Quelle emprise au sol pour agrandir un pavillon à Chelles ?
Elle dépend de la taille de la parcelle. En UPc : 45 % sous 300 m², 40 % de 300 à 499 m², 35 % de 500 à 749 m², 30 % au-delà. En UPp, de 40 % à 25 %. En bords de Marne (UPm) : 20 %.
Un garage ou une piscine comptent-ils comme annexe à Chelles ?
Non. Le règlement exclut expressément les garages et les piscines des annexes. Les annexes sont limitées à 25 m² d’emprise et 3,50 m de hauteur ; un garage isolé ne peut dépasser 20 m² de surface intérieure en zone UP.
Peut-on diviser une maison en deux logements à Chelles ?
Oui en zone UP, à condition que chaque logement compte au moins 50 m² de surface de plancher (UPc, UPp, UPm, UPgr) et de prévoir 2 places de stationnement par logement, dont une close et couverte intégrée à la construction.
Peut-on construire en zone 2AU à Chelles ?
Non. Les zones 2AUP et 2AUX sont réglementées « Sans objet » : leur ouverture à l’urbanisation nécessite une modification du PLU définissant un règlement adapté.
Mon bien à Chelles est-il en zone inondable ?
Une partie de la commune, le long de la Marne et du canal, est concernée. Le Plan des surfaces submersibles de 1994 s’applique et un nouveau PPRI est en cours d’approbation. Seuls l’état des risques et le service urbanisme permettent de répondre pour un bien précis.
Conseiller immobilier à Chelles
Manuel Nivollet
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